Að­komu­mál að einka­lönd­um

Leið­bein­ing­ar um að­komu­mál að einka­lönd­um

Þess­ar leið­bein­ing­ar fjalla um hvern­ig tryggja skuli lög­lega að­komu öku­tækja að einkalandi í dreif- og þétt­býli, sér­stak­lega þeg­ar unn­ið er að skipu­lags­gerð (deili­skipu­lagi) eða sótt er um bygg­ing­ar­leyfi á landi fyr­ir ný­fram­kvæmd eða við­bygg­ingu. Mark­mið­ið er að skýra skyld­ur land­eig­enda og ferl­ið sem þarf að fylgja til að form­leg­ur að­komu­rétt­ur sé til stað­ar áður en fram­kvæmd­ir hefjast.

Lög og meg­in­regl­ur um að­komu að einkalandi

Sam­kvæmt ís­lensk­um eign­ar­rétti má ekki aka um eða fara yfir einka­land ann­arra nema með leyfi land­eig­anda. Það er ekki til al­menn­ur rétt­ur fyr­ir öku­tæki að aka um einka­lóð­ir sam­kvæmt lög­um, enda er al­manna­rétt­ur sam­kvæmt nátt­úru­vernd­ar­lög­um nr. 60/2013 að­eins í gildi fyr­ir gang­andi, ríð­andi og hjólandi um­ferð, en ekki fyr­ir ak­andi um­ferð. Þjóð­veg­ir og op­in­ber­ir veg­ir eru opn­ir al­menn­ingi, en einka­veg­ir eru ekki opn­ir al­menn­ingi nema með leyfi land­eig­anda. Sam­kvæmt vega­lög­um hafa land­eig­end­ur rétt til að girða af einka­vegi sín­um, þó án þess að læsa eða hindra um­ferð nema með sér­stöku leyfi sveit­ar­stjórn­ar.

Ef veg­ur eða slóði ligg­ur um einka­land í skipu­lagi (t.d. deili­skipu­lagi), veit­ir slíkt skipu­lag ekki sjálf­krafa heim­ild til að aka um land­ið. Skipu­lags­áætlan­ir sýna fram­tíð­ar­sýn með fyr­ir­hug­uð­um veg­um eða stíg­um, en ef veg­ur­inn er ekki á landi í eigu hins op­in­bera (ríki eða sveit­ar­fé­lagi), þarf sam­komulag að nást við land­eig­anda þess lands sem veg­ur­inn ligg­ur yfir, áður en al­menn­ing­ur má aka um land­ið. Án sam­komu­lags get­ur öku­tækjaum­ferð ver­ið óheim­il.

Krafa um tryggða að­komu í skipu­lags- og bygg­ing­ar­leyf­is­ferli

Í ferl­inu við gerð deili­skipu­lags og af­greiðslu bygg­ing­ar­leyfa krefst sveit­ar­fé­lag­ið þess að að­koma að lóð sé tryggð með form­leg­um hætti áður en bygg­ing­ar­fram­kvæmd­ir fá leyfi. Þetta þýð­ir að land­eig­andi sem hyggst nýta að­komu um eign­ar­land þriðja að­ila þarf að afla sér form­legs að­komu­rétt­ar með skrif­legu sam­komu­lagi við eig­anda lands­ins sem um veg­inn fer. Sam­komu­lag­ið þarf að vera stað­fest með skrif­legu sam­komu­lagi land­eig­enda og þing­lýst sem kvöð á báð­ar fast­eign­ir. Sveit­ar­fé­lag­ið kem­ur ekki að samn­inga­gerð og hlut­verk þess er að­eins að sann­reyna að sam­komulag liggi fyr­ir áður en til fram­kvæmda kem­ur.

Til að upp­fylla skil­yrði um að­komu þarf land­eig­andi að fylgja eft­ir­far­andi skref­um:

1. Sam­komulag við vega­hafa: Land­eig­andi þarf að semja við eig­anda lands­ins sem um er ekið til að tryggja rétt til notk­un­ar veg­ar­ins. Samn­ing­ur­inn þarf að til­greina hvern­ig um­ferð­in fer fram, þ.m.t. legu veg­ar­ins og um­fang um­ferð­ar.
2. Skrif­legt samn­ings­skjal: Sam­komu­lag­ið skal vera skrif­legt og und­ir­ritað af báð­um land­eig­end­um. Mælt er með að samn­ing­ur­inn sé held­ur ná­kvæm­ur og skil­greini bæði rétt­indi og skyld­ur, svo sem við­hald veg­ar­ins og kostn­að.
3. Þing­lýs­ing að­komu­rétt­ar: Hið und­ir­rit­aða sam­komulag skal þing­lýsa sem kvöð á báð­ar eign­ir. Þing­lýs­ing trygg­ir að­komu­rétt­inn fyr­ir þriðja að­ila og fram­tíð­ar­eig­end­ur, þar með tal­ið upp­lýs­ing­ar eða kort um stað­setn­ingu veg­ar­ins.
4. Stað­fest­ing til sveit­ar­fé­lags­ins: Afrit af und­ir­rit­uðu sam­komu­lagi þarf að leggja fram með deili­skipu­lags­gögn­um eða bygg­ing­ar­leyf­is­um­sókn til sveit­ar­fé­lags­ins áður en leyfi fæst til fram­kvæmda. Bygg­ing­ar­full­trúi eða skipu­lags­full­trúi yf­ir­fer að­komu­rétt­inn áður en mál eru af­greidd í stjórn­sýsl­unni.
5. Fram­setn­ing skipu­lags­gagna: Við gerð skipu­lags­upp­drátta eða mæli­blaða þarf að til­greina að­komu­kvöð þeg­ar við á. Ef samn­ing­ar nást eft­ir aug­lýs­ingu og kynn­ingu skipu­lags­ins er heim­ilt að bæta við upp­lýs­ing­um sem við­hafa nýju sam­komu­lagi. Ekki skal til­greina kvöð sem ekki ligg­ur fyr­ir und­ir­rit­uð.

Einka­rétt­ar­leg­ir samn­ing­ar

Að­komu­mál sem lúta að einka­veg­um eru al­far­ið grund­völluð á einka­rétt­ar­leg­um samn­ing­um. Sveit­ar­fé­lag­ið hef­ur ekki hlut­verk við að út­kljá eða ákveða réttarágrein­ing um að­komu að einkalandi, held­ur krefst það þess að samn­ing­ar séu til stað­ar og þing­lýst­ir áður en fram­kvæmd­ir hefjast. Það er ekki hlut­verk sveit­ar­fé­lags­ins að ákveða deil­ur milli land­eig­enda um að­komu­rétt, og þeir verða að leysa það sjálf­ir eða með að­stoð lög­manna.

Til eru dæmi um skipu­lags­áætlan­ir þar sem veg­teng­ing­ar eru fyr­ir­hug­að­ar sem liggja um einka­land án þess að form­legt sam­komulag liggi fyr­ir. Slík­ar til­lög­ur eru ófram­kvæm­an­leg­ar nema að sam­ið sé við við­kom­andi land­eig­anda um að­komu. Fái land­eig­andi heim­ild sveita­stjórn­ar til upp­skipt­ingu lands, sam­kvæmt 48. gr. skipu­lagslaga nr. 123/2010, þar sem fast­eign eða lóð er stofn­uð út úr jörð eða stærra landi, með gerð merkjalýs­ing­ar, ótengd veg­um í eigu hins op­in­bera skal til­greina kvöð og þing­lýsa rétt­ind­um. Þess má geta að sett er sú krafa við gerð deili­skipu­lags nýrra frí­stunda­byggða að ákvæði grein­ar­gerð­ar kveði á um að land­eig­andi beri ábyrgð á burð­ar­getu að­komu­vega um einka­lönd, þar sem dælu­bíl­ar slökkvi­liðs geta veg­ið 22 tonn. Báð­ir samn­ings­að­il­ar skulu upp­lýst­ir um þá kvöð, sé fyr­ir­hug­uð upp­bygg­ing frí­stunda­húsa á land­inu.

Hefð­ar­að­koma og ný fram­kvæmd

Land­eig­andi sem hef­ur notað að­komu­leið yfir ann­að land í lang­an tíma, t.d. far­ið um slóða að frí­stunda­húsi í mörg ár, get­ur hugs­an­lega öðl­ast hefð­ar­rétt til um­ferð­ar sam­kvæmt lög­um um hefð (lög nr. 46/1905). Hefð­ar­rétt­ur til um­ferð­ar myndast ef ein­hver hef­ur nýtt um­ferð­ar­rétt yfir eign­ar­land ann­ars í 20 ár sam­fleytt með öðr­um skil­yrð­um hefð­ar­laga. Ef land­eig­andi hef­ur far­ið um ákveð­inn veg yfir land ná­grann­ans með vit­und hans en án form­legs leyf­is, get­ur hann kraf­ist við­ur­kenn­ing­ar á hefð­bundn­um að­komu­rétti sín­um fyr­ir dóm­stól­um.

Hins veg­ar tak­markast hefð­ar­rétt­ur við þá notk­un sem ver­ið hef­ur. Ef land­eig­andi hyggst nýta land­ið til auk­inn­ar upp­bygg­ing­ar eða fjölg­un­ar lóða, þá kall­ar það á aukna um­ferð og krefst nýs sam­komu­lags um að­komu. Sveit­ar­fé­lag­ið lít­ur þann­ig svo á að gam­all veg­ur að einu húsi veiti ekki rétt til að þjóna fjölda nýrra húsa án nýs sam­komu­lags.

Ekki ber að treysta á munn­leg­ar eða óljós­ar heim­ild­ir. Ef ein­hver tel­ur sig hafa hefð­ar­rétt, er skyn­sam­legt að fá þann rétt stað­fest­an form­lega. Reynsl­an sýn­ir að óljós eða um­deild­ur hefð­ar­rétt­ur dug­ar skammt ef hann stang­ast á við skráð rétt­indi ann­arra land­eig­enda.

Sam­an­tekt

Með því að fylgja þess­um regl­um trygg­ir land­eig­andi að að­koma að einka­lönd­um sé lög­leg og skýr. Þetta trygg­ir bæði rétt­ar­stöðu þeirra sem fara um land­ið og eig­anda lands­ins sem leyf­ir að­kom­una. Sveit­ar­fé­lag­ið ábyrg­ist ekki deil­ur um samn­ing­ana, held­ur reyn­ir að tryggja það að form­leg­ur að­komu­rétt­ur sé til stað­ar áður en fram­kvæmd­ir hefjast. Land­eig­end­ur bera ábyrgð á að vinna sam­an að lausn mála og virða eign­ar­rétt ná­granna sinna. Það er mik­il­vægt að skipu­lag og sam­komulag sé skýrt og þing­lýst svo eng­inn vafi sé á rétti að fara um eða nýta land­ið.

Það skal áréttað að deili­skipu­lag, sam­þykkt af bæj­ar­stjórn, sem sýn­ir vegi og stíga jafn­gild­ir ekki heim­ild um um­ferð­ar­rétt né ígildi eign­ar­náms fyr­ir veg­stæði. Sveit­ar­fé­lag­ið get­ur ekki bor­ið ábyrgð á mál­um þar sem samn­ing­ar hafa ekki leg­ið fyr­ir. Það fell­ur und­ir skoð­un­ar­skyldu kaup­anda land­ar­eign­ar, sam­kvæmt lög­um um fast­eigna­kaup nr. 40/2002, að kynna sér að­komu­mál og þing­lýst skjöl sem kunna að fylgja eign­inni. Kaupi ein­stak­ling­ur nýja land­ar­eign eða lóð þar sem í skipu­lagi eða á mæli­blöð­um er aug­ljós ný kvöð um um­ferð, telst það sem fyr­ir­liggj­andi áætlun sem kaup­andi er með­vit­að­ur um. Land­eig­end­ur sem nýta veg­inn þurfa þó að koma sér sam­an um fram­kvæmd, rekst­ur og við­hald.